编者按｜当地时间8月20日，澳大利亚政府推出规范海外投资者澳洲购置房产的改革法案。此新规如何影响中国投资者赴澳投资房产？

　　走出去智库专家、《钱伯斯法律服务指南》2014年中国房地产领军律师邓国林就此撰文解读称，上述改革法案仅是对外国投资者赴澳购置房产进行更加严格的管控，而非法律条款上的重大变化。

　　邓国林律师认为，此前三、四年是中国投资者赴澳投资的试水阶段，而针对澳洲资源性资产的并购刚刚兴起。澳洲市场容量小，当中国资本涌入时，各类资产价格飞涨，但这并不能阻止中国资本和人继续向澳洲流动。

　　解读要点

　　1、澳洲新法案对外国投资者购买不动产的资格审查、购买范围等关键条款没有改变，仅提高了申请费，且对违规行为处罚更严。

　　2、近期，中国投资者一些高价格的房产交易顺利通过了澳洲外商投资审查委员会（FIRB）的审查，没有受到任何阻碍。

　　3、澳元贬值、劳动力成本提升、规划费申请费的提升，亦是提升澳洲房价的重要因素。

　　正文

　　文/邓国林，中伦律师事务所合伙人

　　悉尼时间8月19日，澳洲财政部网站发布了一则消息，公告了澳政府对众议员常委会关于住宅房地产外商投资经济报告的回复。

　　澳政府对报告中的12项建议表示基本同意，其中4项为原则性同意，并且将会对建议涉及的相应法规作出修改。

　　不过该法案的正式通过，还需要得到参众两院的批准。

　　此外，澳洲外商投资审查委员会（FIRB）较早时候也在其网站上公布了关于加强外商投资框架涉及住宅地产和农业投资的6大关键改革方向，并表示这些改革将在今年12月1日正式开启。

　　针对澳洲最新的改革法案，澳大利亚联邦财长霍奇（Joe Hockey）公开表示，海外投资法规自40年前引入以来，从未经过大幅修改，亦没有根据国际投资环境的变化而调整，此次修改则是为了确保每位投资者都能按规则办事。

　　归纳来看，澳洲规范海外投资者赴澳置房的改革法案规定如下：

　　※个人非法购房者被处以的罚款金额将从9万澳元上调至最高13.5万澳元或长达3年的监禁。

　　※涉嫌非法购房的公司将被处以高达67.5万澳元的罚款。

　　※涉嫌蓄意帮助海外投资者的房产中介、移民中介和律师也将面临处罚。

　　※凡是购买总值低于100万澳元的住宅以及农业用地的海外投资者必须缴纳5000澳元的申请费。这笔申请费将用于监管海外投资，如果投资者购买的物业价值更高，那么他们则必须缴纳更高的申请费。

　　※对外资拥有的农业用地进行登记，从而提供更加透明的监管。

　　法律大框架未变，只是严格执法

　　最近两三年，由于中国投资者在澳洲一、二手房市场的大手笔动作，让澳洲民众直观感受到中国人推高了当地房价。因此，澳洲政府遭到民众的普遍批评，认为外国投资审查委员会（FIRB）没有认真履职，导致房价飞涨。

　　另外，一些中介机构，甚至个人此前可以轻松地在网上填报投资移民申请，一些打擦边球的行为也从未遭遇处罚。

　　当地民众对外国投资者上述行为的抱怨直接推动了外国投资者在澳洲购买房产的改革法案新规出台。

　　不过，本次公开的改革法案条款看，大的法律框架并没有修改，比如，对外国投资者购买资格的审定，可购买不动产的范围，这些条款没有实质性变化。新规定只是增加了投资者的投资成本和违规处罚力度，申请费更高了，对于违规行为处罚更加严厉。

　　因此，改革法案并不意味着对外国投资者购买澳洲房产的政策有根本的转向，或者澳政府限制外国投资者购买房产。

　　笔者了解到，最近一些中介机构给中国投资者推荐了很多澳洲房产项目，都以比较高的价格成交。但是这些交易都顺利地通过了FRIB的审查，并没有遭遇实质性的障碍。

　　总体而言，针对澳大利亚政府推出的海外投资者购置房产的改革法案，应该这样理解：法律框架没有变化，仅是严格执法行为，并提高了收费，这些收上来的费用将用于政府覆盖其管控成本的增加。

　　澳洲政府原本并没有专门机构认真审查外国投资者的投资行为。很多议员认为，由于新建庞大的审查团队令政府支出的增加，应该把审查成本转嫁给境外移民投资者。因此，审查费用的提高，就是来自于这种建议。

　　澳洲房产上涨因素分析

　　前几年，澳洲房地产市场上最活跃的是中国个人投资者。在参与二手房竞买过程中，中国投资移民者给当地居民非常直观的刺激：只要有中国人参与竞买，价格就陡涨，本地人根本无法与之竞争，因此他们认为中国人把房价抬升了起来。

　　由于中国人在澳洲商品房市场强劲的购买行为，导致了澳洲房价（尤其是住宅）上升很快，引发澳洲民众的不满，并令非常关注民意的澳洲政府不鼓励外国投资者投资澳洲住宅性质的房地产。今年7月1日后经调整的重大投资移民（188C）政策，就规定住宅投资不能超过总投资的10%。

　　澳洲政府更希望海外投资者投资澳洲的风险产业或新兴产业。因此，澳洲驻华使馆、领馆官员虽然一向积极参加各种赴澳投资的推介活动，但是，他们较少参加地产项目推介会。

　　澳洲房价上涨，还有其他几个因素：

　　第一，澳元贬值，导致澳元购买力下降。由于大多数建材都从中国购买，人民币汇率坚挺，导致材料成本上涨很快。

　　第二，澳洲劳动力成本上涨很快。

　　第三，规划、申请费用大幅上涨。

　　以上三种因素也导致澳洲房地产综合成本上升很快。

　　赴澳购买资源性资产方兴未艾

　　从投资者角度看，中国投资者现在感觉澳洲到处都是优质资产，因此购买境外资产时，无论财务、技术、法律等尽调工作都比较粗糙。

　　比如，一家中国投资者在墨尔本市中心20公里附近购买一块地，以9000万澳元成交，可一家上市公司花了2亿多澳元购买了比它更远离市中心同样大小的土地。

　　从这一案例可以看到，中国投资者在澳投资不动产时的“疯狂”心态。

　　中国投资者发现，澳洲的资产，尤其是农庄、酒庄这样的资源型资产非常稀缺。这些投资者已经预测到，澳洲中国关贸壁垒会在未来五年打开，并让安全食品生产变得有利可图，因此现在就开始囤积这些资产，并引发价格快速上涨。这让澳洲民众深感恐慌。

　　澳洲的资源性并购刚刚兴起，并逐步进入一个活跃阶段。前面三、四年，仅是中国投资者在澳洲投资试水的过程。今年起，赴澳投资最大的变化就是中国机构投资者的参与。

　　澳大利亚人口少，市场接纳能力有限。当中国资本和人疯狂涌入时，资源性资产的稀缺性凸显，由此导致资产价格飞涨，但这并不能阻止中国资本和人往澳洲流动。

　　作者简介

　　邓国林，中伦律师事务所房地产及基础设施部合伙人，《钱伯斯法律服务指南》2014年中国房地产领军律师，澳大利亚房地产投资法律服务专家。

　　邓国林在房地产建筑及房地产境外投资法律服务领域有很深的造诣，先后为和记黄埔、中国海外、富力地产、雅居乐地产、LASALLE投资、凯德来福士、复地、佳兆业、澳大利亚Ouson Group等上百家房地产企业提供房地产并购、房地产开发项目全程法律事务管理、房地产融资方面的法律服务。

　　机构简介

　　中伦律师事务所创立于 1993年，是中国规模最大的综合性律师事务所之一。拥有国内首支以海外投资为主要业务的团队，其成员具有境外法域职业资格，并在全球建立了广泛的律师合作网络。该团队在海外直接投资方面经验丰富，代表客户包括中国国有和民营企业投资者，涉及领域包括石油和天然气、发电、新能源、铁路和交通运输业、矿产、电信、制造业、高科技等。

　　中伦律师事务所提供的中国企业走出去法律服务项目（不完全统计）

　　南京新百收购英国弗雷泽百货项目，本项目被称为“中国A股有史以来最大的一笔零售业上市公司境外直接收购，也是中国企业有史以最大的零售业境外投资

　　中国广东核电集团有限公司收购英国待建核电项目

　　海普瑞（深交所上市公司）认购加拿大某上市公司10%股份项目

　　中汽创投在美国收购某汽车零部件公司

　　浙江安泰控股集团投资美国某基因公司

　　嘉铭集团与铁狮门合资的美国纽约哈德逊地产项目

　　成都天齐集团竞价收购加拿大上市的澳大利亚泰利森锂业有限公司项目

　　河北钢铁集团有限公司战略投资加拿大阿尔德隆矿业公司旗下佳美铁矿石项目

　　正威国际集团有限公司收购加拿大育空省Minto矿业项目

　　成都华气厚普机电设备股份有限公司投资收购注册于加拿大TrufiowCanada，Inc.公司100%股权项目

　　辽宁三三工业有限公司加拿大资产收购项目

　　某中国电子产品生产商在欧洲多个国家计划收购欧洲经销商的资产和业务

　　中国投资联合体并购南非一家处于商业拯救程序的矿业公司

　　广东振戎的缅甸炼油投资项目

　　云南新联投资有限公司投资柬埔寨水泥厂项目

　　华新水泥柬埔寨股权投资项目

　　福建中柬投资有限公司投资柬埔寨工业园项目

　　某新能源上市企业在泰国投资太阳能发电项目

　　奇虎360对巴西公司PSAFE TECNOLOGIA S.A.的B轮投资项目

　　东风汽车在巴西的商用车合资项目

　　上海鹏欣（集团）有限公司委托的巴西帕拉州“佛乐米卡矿”收购项目

　　连云港三吉利委托收购意大利鲍利葛公司（BorregaardItaliaS.p.a）前期项目

　　广州汽车集团股份公司德国某企业的股权收购项目和购买意大利某企业专利的项目

　　ChinaFocus在缅甸开发能源及基础设施项目

　　保利化工控股有限公司在土耳其投资民爆企业项目