编者按｜3月4日，从澳大利亚传来消息，中国富豪许家印在澳大利亚“翻了船”。澳大利亚政府严令许家印，必须在90天内出售去年他在澳大利亚购买的一套豪宅，价值约2亿元人民币。

　　此事立即引发全球投资者的高度关注，澳政府此举旨在限制外国人在澳洲置业？

　　走出去智库专家、《钱伯斯法律服务指南》2014年中国房地产领军律师邓国林今日撰文指出，许家印通过旗下壳公司在澳洲购买二手豪宅的行为，实质上违反了澳大利亚相关法律，因此被认定为非法购买。但此案没有共性，仅是当地政府的正常执法行为，投资者不必过度解读。

　　对于媒体称澳大利亚即将实行的购房新规草案，邓国林表示，澳大利亚修改立法是异常艰难的事项，目前举措的用意仅是严格执法，不会影响外国投资者对澳大利亚房地产的正常投资，包括正常购买新建商品房以及购买土地开发商品房项目。

　　文章要点

　　1、许家印旗下公司购买了澳大利亚相关法律禁止投资的二手房产，且没有完成澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）的事前审批。限期出售是最温和的处罚，最严重的可能面临刑事指控。

　　2、虽然国内民众对外国投资者购买住宅进行限制和管理的呼声很高，但澳大利亚并没有轻易出台任何突破原有规定的法律，仅是出台或准备出台一些加强此方面管理的规定。

　　3、许家印豪宅被要求强售，反映出澳大利亚政府正迫于国内舆论压力而严肃执法。

　　4、对境外投资者来说，在澳正常购买新建商品房、购买土地开发商品房项目都不会构成影响。

　　文章全文

　　文/邓国林，中伦律师事务所合伙人

　　澳大利亚财长近日签署文件，严令中国恒大地产集团董事局主席许家印旗下公司在90天内，卖出去年以3900万澳元（约合人民币1.9亿元）购买的海边豪宅Villa Del Mare，且不论销售价格多少，必须限期售出，否则将面临起诉。

　　据报道，这是澳大利亚政府自2006年以来首次打击外国对住宅房产的投资。澳大利亚财长在声明中称，Villa Del Mare由中国香港上市公司恒大地产旗下的Golden Fast FoodsPty（金快餐），通过一系列在澳大利亚、中国香港和英属维尔京群岛注册的空壳公司“非法”购买。

　　这则消息一方面震动了热望对澳大利亚房地产进行投资的中国投资者。但另一方面，我们认为这只是一次正常的执法行为，不会影响外国投资者对澳大利亚房地产的正常投资。

　　外籍人士购房需审批

　　首先，许家印旗下壳公司“金快餐”购买上述二手住宅的行为被认定为非法购买，是违背了“旧法”（早已颁布且仍然生效的法律），而不是新规。

　　表面上看，房产购买者“金快餐”是一家在澳大利亚设立的公司，但该公司的股权为一家注册在中国香港的外国公司，实际控制人为没有二手房购买资格的许家印。因此，上述购买安排轻易被识破，仅仅是一桩很不高明的法律规避行为，加之许家印在购房过程中的高调表现和不避讳的实际使用行为，更让该交易的非法性欲盖弥彰。

　　基于很多投资者非常想了解“旧法”对澳大利亚房产投资的限制性规定，我们不妨具体介绍一下。

　　根据原有法律规定，当一项外国投资计划属于FATA（1975年《外国人收购和接管法》）或者政策规制的范围，提出投资计划的外籍人士需要考虑，是否必须或应当将该计划事先通知给FIRB（澳大利亚外国投资监管委员会），并获得FIRB出具的无异议声明。

　　符合FATA和政策规定的外籍人士是指：

　　※非澳大利亚常驻自然人；

　　※由非澳大利亚常驻自然人或外国公司持有控制权的公司；

　　※由两个或多个非澳大利亚常驻自然人或外国公司合计持有控制权的公司；

　　※由非澳大利亚常驻自然人或外国公司持有控制权的信托财产的受托人；

　　※由两个或多个非澳大利亚常驻自然人或外国公司合计持有实质性权益的信托财产的受托人。

　　如上所述，当一项外商投资计划属于FATA或者政策规制的范围，提出该投资计划的外籍人士需要通知FIRB。对于某些投资计划，即使FATA和政策未作出明确要求，出于谨慎，外国投资者亦可将该计划通知给FIRB。为了规避FATA规定的刑事制裁，某些拟收购计划必须取得FIRB的事先批准。

　　根据FATA和政策的规定，无论投资额多少或者外国投资者的国籍，下列收购必须通知FIRB：

　　※所有闲置的非住宅土地；

　　※所有住宅房地产（尽管存在豁免的情况）；

　　※澳大利亚城市土地公司或信托财产的股份或单位；

　　※外国政府及其相关实体进行的所有直接投资；

　　※在澳大利亚成立新企业或获得土地权益的计划。

　　目前，非澳大利亚公民或者永居人士将不允许购买任何二手住宅或者二手商业用地，但是可以申请购买空地（12个月之内必须进行开发建设）、新房和期房。

　　长期签证持有者（例如TR签证、工作签证、学生签证等）可以在非常严格的条款下申请购买二手不动产，但是必须用于自住目的，并且必须在其离开澳大利亚之后将房产出售。

　　从上述规定可以清晰解读到，许家印或其旗下公司购买了禁止投资的二手房产，且没有完成FIRB任何的事前审批。勒令其旗下公司限期出售其实是最温和的处罚，最严重的则可能面临刑事指控。

　　加强管理，购买新房不受影响

　　需要认识到的是，澳大利亚近几年因为海外投资者的大举涌入，悉尼、墨尔本等主要城市的住宅市场房价暴涨，导致本地居民购买能力明显下降，进而产生不满情绪，对外国投资者购买住宅进行限制和管理的呼声非常高，但澳大利亚并没有轻易出台任何突破原有规定的法律，而是已经出台或准备出台一些管理性质的规定。

　　1、已出台规定。禁止澳大利亚500万重大投资者签证（SIV）和1500万特等投资者签证（PIV）的投资资金直接投资房地产，同时限制通过各种方式间接投资住宅房地产。当然，投资者的一部分资金可以通过管理型基金投资商业房地产。

　　2、拟出台规定。有报道称，澳大利亚财政部刚刚递交了一份关于收紧外国人对澳投资监管的草案《Strengthening Australia's Foreign Investment Framework》。草案内容囊括了关于对农业用地、商业用房以及住宅用房的非澳大利亚居民投资规定。新规预计将于4月份全面实行。新规要求外国投资者在购置低于100万澳元的物业时，缴纳5000澳元的申请费；对于购买价值超过100万澳元的物业时，房产售价每超过100万澳元就再缴纳1万澳元的申请费。

　　这一草案，并非法律，而是一个加强执行原有外国人投资监管法律方面的管理措施，是政府迫于选民压力由原来的不作为转变为依法作为的积极举措。

　　但在原来不作为阶段，类似许家印的行为仍然只是少数，大多数人的投资是严格按照法律程序进行FIRB事前审批的。所以，把许家印购房一事当成共性案例来是非常不合适的。

　　许家印豪宅被要求强售，更多反映了澳大利亚政府作为选举上台的政府，迫于国内民众（选民）压力，一改以前对外国投资者违法购房或打擦边球购房睁一只眼闭一只眼的作风，开始严格执法。对于境外投资者来说，正常购买新建商品房、购买土地开发商品房项目都不会构成影响。

　　作者简介

　　邓国林，中伦律师事务所房地产及基础设施部合伙人，钱伯斯法律服务指南2014年中国房地产领军律师，澳大利亚房地产投资法律服务专家。邓国林在房地产建筑及房地产境外投资法律服务领域有很深的造诣，先后为和记黄埔、中国海外、富力地产、雅居乐地产、LASALLE投资、凯德来福士、复地、佳兆业、澳大利亚Ouson Group等上百家房地产企业提供房地产并购、房地产开发项目全程法律事务管理、房地产融资方面的法律服务。

　　机构简介

　　中伦律师事务所创立于 1993 年，是中国规模最大的综合性律师事务所之一。拥有国内首支以海外投资为主要业务的团队，其成员具有境外法域职业资格，并在全球建立了广泛的律师合作网络。该团队在海外直接投资方面经验丰富，代表客户包括中国国有和民营企业投资者，涉及领域包括石油和天然气、发电、新能源、铁路和交通运输业、矿产、电信、制造业、高科技等。