编者按 | 当下，美国房地产正在成为中国投资人的选择，进军美国地产市场之前，需要做足哪些“法律功课”？

　　始建于1888年的美国著名律师事务所——WillkieFarr & Gallagher的资深律师在日前举行的“中国企业海外房地产投资论坛”上提出一个问题清单，需要深思：1. 你与合作伙伴谈判时，应重点考虑哪些问题？ 2. 策略阶段，主要考虑哪些财务要点和时间安排？ 3. 何种合资公司架构设计，才能保证你的投资决策权、投票权、咨询权？4. 地产投资，什么情况面临美国国家安全审查？5. 怎样设计合理的税收筹划？

　　另外，美国律师还简短介绍了纽约曼哈顿的商业机会。如果上述功课已经做足，祝贺你！该出手时就出手。

　　这次论坛由房地产法律业务国内排名第一的律师事务所——中伦律师事务所、全球著名的地产投资顾问机构——世邦魏理仕（CBRE）共同主办，国合•耶鲁“全球领导力培养计划”和走出去智库（CGGT） 联合协办。

　　演讲要点

　　1、纽约曼哈顿寸土寸金，可供开发空间不大，但未来8-10年，在曼哈顿中西部，有一些大的开发项目。

　　2、与合作伙伴设立合资公司，注意架构设计，保持投资决策权，或者投票权。对中国企业而言，更重要的，还有一个咨询权。

　　3、开发项目，如不能够按时完成每一个阶段的任务，要有一系列选择，律师会提供一系列帮助，避免你在谈判中失败。

　　4、发生争议时，退出项目，需要跟合作方商量是通过仲裁，包括仲裁方式、仲裁地点、仲裁机构。对于有限合伙人的退出日期也必须要提前考虑。

　　5、一些与能源或矿产有关的地产项目被叫停，原因是离美国的军事基地很近，CFIUS认为这可能会影响美国国家安全。与CFIUS提前沟通是好策略。

　　演讲实录摘要

　　一、寸土寸金的曼哈顿中西部机会

　　纽约是一个有竞争力的市场，从资产的角度来说，住宅项目的价格在上涨。

　　曼哈顿是一个岛，空间有限，寸土寸金，有很少的空间可以进行项目开发，包括布鲁克林一些住宅项目。曼哈顿的中西部地区在未来8-10年有一些很大的项目，包括2600万英尺的办公楼、100万平方米的零售区域等等，这是在未来可见期内最大的开发项目。

　　美国市场变化很快，比如说在旧金山的一个1500万美元的交易项目，三天之后可能就会有很大变化，所以需要咨询专业地产顾问公司，抓住重要信息。同时，应该听听专业律师的意见。

　　二、投资美国地产项目的必须考虑的因素

　　投资写字楼，几个主要因素必须考虑。

　　第一，如何找到合作伙伴。第二，投资和退出的时间安排。

　　美国服务家族企业的地产顾问公司，会帮助客户考虑，买一个不动产项目，让孩子也能受益。例如，买了一个很好地理位置的房产项目，2500万美元左右，多年后，卖出价是4亿美元。这样的长线投资，也许20-30年，因此需要了解是一个什么样的退出时间安排。

　　地产PE基金的投资退出的时间约5-7年；对冲基金，大约6个月；一个长期的开发商，时间可能会更长一些。所以，设计时必须考虑退出机制。

　　1、关于投融资安排

　　第一，发起人的股权比例，投多少，最低回报多少。投资后利润回报如何设计，比如说八二分，八成给投资者，二成给当地的赞助商，抑或其他，可以谈判，最开始就要谈。

　　第二点，资本承付。看到你在中国非常成功，一些投资人和机构愿意和你合作，但合作前，一系列问题，他们可能会问——您有没有当地的合作伙伴？哪些保险需要考虑？有什么样的资金担保？财务证明？如果不是上市公司，可能受到调查。

　　第三，融资和担保。很多美国房地产商通过银行贷款，获得融资。任何一个贷款者都需要提供担保，同时，还有一种就是负面行为担保，承诺不会就这个项目做任何违法违规的事情，这是担保的一种类型。还有融资担保，承诺量入为出，不会超过整个的预算界限。

　　第四，初期资本投入盈利。如果是最初的投资者，作为开发商，提供初期资本以获得相关部门的审批，需要一系列谈判。

　　一个非常难的问题，就是在进行第一笔出资的时候，需要全面去考量，之所以承担这样大的风险，价值在哪里？市场盈利点在哪里？实际上，一开始就要充分考虑。

　　第五点，应付款项。作为开发商，要支付各种各样的费用，资产管理费用、合资公司的管理费用、租赁费用等。必须考虑预算，这时候你需要专业意见，由专业人士给你介绍。

　　2、关于控制权

　　投资决策权或者投票权，如何通过公司架构设计，保持这种控制权？在合资企业中有两种方式，一种是可选的决策层面，另外一个是基础的决策层面。每一个投资者都会有基本的决策权，一种是一票否决权，一种是比例投票权。

　　在跟中国企业有关的案例中，有一点比决定权更重要的就是咨询权。因为中国投资者希望学习，了解大的投资公司在美国是怎样操作的。

　　如果是多个合作者，那么还有一个否决权，同时，还有赞成权，要确保在你投赞成票时，有其他合作者能跟你站在一边，增加你投票的权重。

　　一个开发项目，如果不能够按时完成每一个阶段的任务的话，要有一系列选择，作为专业人士，律师会给你提供一系列帮助，避免在谈判中失败。

　　3、关于流动性转让以及市场退出机制

　　如何施行这些权力，不管是签单，还是行使双方的闭锁期，都有一个蜜月期：两年、四年或者八年。在闭锁期或者蜜月期，不能通过直接或间接的方式筹资，所有利益是绑定在一起的，这样双方才能全力以赴地商讨如何使这个项目成功。

　　如果不能在主要问题上达成一致，如何退出这个项目呢？最终需要跟你的合作方去商量是否采取仲裁，包括仲裁的方式、仲裁地点、仲裁机构。对于有限合伙人的退出日期也必须要仔细考虑。

　　三、监管考虑

　　1、反垄断审批

　　在美国的交易，当金额约达7000万美元以上时，监管部门都会要求提交材料，比如说在交易结束之前。一般来说，会有一个15-30天的反垄断调查，这些信息保密。

　　房地产的交易一般是免于美国任何反垄断审批，但是有一些涉及房地产管理的公司，或者是大的公司，他们有很多的地产公司的运营，这时可能需要进行反垄断的调查和审批。

　　2、美国外国投资委员会（CFIUS）审查

　　CFIUS是美国一个外资投资监督机构，包括12位不同的代表，来自于财政部、国防部、国土安全部、国务院、司法部等部门，尤其是针对外资企业要控股美国资产的时候，会有严格的审查。

　　越来越的中国投资者在美国的投资会受到CFIUS的监管。CFIUS是一个监管机构，任何一家公司，比如有员工或者业务在美国发生，肯定要接受CFIUS监管。所以，需要了解到什么受监管，什么受控制。

　　对CFIUS来说，在房地产交易方面现在接受的审批越来越多了。2012年以来，我们有四个交易获得许可，这大概是第一次房地产公司有这么多交易获得审批，而且还有一些其他的交易。并不是说它是一个纯地产，比如矿产、能源、风能这些都是和地产相关的。当然并不仅仅是进入一些商业地产的项目，其他的项目也有涉及到地产项目，比如，你的办公楼宇考虑建设在哪，这些是和国家安全考虑相关的，比如说是在军事敏感区。

　　CFIUS审查是一个自愿的过程，没有一个交易必须是要提交给CFIUS获得审批的，要求CFIUS许可会增加潜在的制约性，并且推迟交易的完成，因此最开始就要考虑是不是有国家安全的问题，而不是在交易结束时，那时，已经为时太晚，代价较大。

　　从现实的角度来说，CFIUS关注的领域，主要是和政治相关的因素，要从法律方面进行很好地考虑，包括从政治以及从公众的角度进行考虑。

　　在地产方面有一些例子，而且在过去几年也有一些被叫停了，比如说控股权的问题，而且是在矿产、能源方面，因为这些地产是离美国的军事基地非常近，CFIUS认为这可能会影响保护美国的国家安全。

　　首先，在确定交易结构阶段，预先形成一个总体的策略；其次，和CFIUS沟通，在正式通知之前可以跟CFIUS对话，比如他们会问什么问题，你可以给他们提供充分完整的信息，这是可以事先准备和提交一些材料的有效之处。

　　四、税务筹划

　　税收筹划功课，越早越好。如果没有考虑到这一点，后期工作可能会面临改变投资结构，会影响到利润回报。

　　在美国，联邦包括州和当地政府都要征税，但是对海外的投资者不会征收营业税，或者收入税，除非你的收入是和美国的业务相关。

　　ECI（实际关联收入）对海外投资者要征收，和ECI相关的一些收入也要征税，而且在股息方面，包括租金的收入也征税。

　　海外投资者面临减税方面的问题，最经常使用的一种结构，就是REITs（房地产信托基金），我们会减去付给那些投资者的费用，适用于分红、税务方面，一般无需缴纳公司税，95%的收入必须是来自于地产的收入，或者是股息，不会有公司的税收。

　　作为一个海外投资者，或者中国投资者，如果成立了一家投资公司，比如说是一个美国所有者控股，那海外的投资者就不必缴纳资本利得税，这也就可以节省35%的税收支出，否则的话资本利得税也必须缴纳。

　　另一种情况，所有的买家都愿意买直接的资产，而不是说买一个公司，因此海外的投资者可能要给一些补偿，保护本地的美国的开发商。

　　如果你是想要少交一些税的话，最开始你必须要谈到。如果你没有谈到的话，你就不能这么做。你不能说别把这个资产卖出去，因为对我来说不利。因此最开始你必须要考虑，如果不考虑的话，就没办法做减税。

　　包括一些政府机构、主权基金，可以交预提税，把资产销售出去。

　　除了联邦税之外还有州税，转让税在美国很多地方都有，并不是说你拥有这些资产、拥有这些股票，或者说这种股票的所有权改变的话，有50%的改变，可能就会产生转让税，中国的投资者最好一开始了解清楚，而且这个税种的税率比较高。

　　最后一点，也就是说抵押贷款的税，大概2.5%，因此要事先考虑到这些税种，要尽量减少这种预提税。

　　（本文由走出去智库根据演讲实录整理，未经本人审阅）

　　嘉宾简介

　　Adam M.Turteltaub，美国Willkie 律师事务所公司与金融服务合伙人，专注于美国境内或跨境收购、股权投资、策略性投资、重组、收购防御、股东维权等业务。获法律界的奥斯卡大奖——钱伯斯美国2014“公司并购法律奖”。

　　Thomas J. Henry，美国Willkie律师事务所房地产部联席主席。专注于代表房地产企业、基金和投资者，处理在美国境内或国际的收购、融资、建设工程交易。2012 年，获Law360 评选的房地产领域“业界新星”的称号。

　　美国WillkieFarr & Gallagher律师事务所，始建于1888年，是国际领先的律师事务所，为全球领先的上市和私人企业提供战略性法律服务。目前办公室分布于纽约、华盛顿、巴黎、伦敦、米兰、罗马、法兰克福和布鲁塞尔等重要的国际金融中心。