编者按| 衡量是否投资美国地产，最大的挑战是判断我们现在处于周期的哪一阶段？

　　自2009年以来，美国房地产市场经过5-6年的修复后，与之前比，目前已经行至一个小高点。此刻再入手美国地产，专业人士认为，写字楼市场还有机会。

　　最近，世邦魏理仕（CBRE）资本市场副主席兼董事总经理Rusell L.lngrum 和他的同事Marc Giuffrida在“中国企业海外房地产投资高峰论坛”上表示，未来几年，美国写字楼的市场供给量还是处于一个比较保守的水平，全美前二十个大市场将继续迎来进一步发展和增长。

　　本次论坛由房地产法律业务国内排名第一的律师事务所——中伦律师事务所、全球著名的地产投资顾问机构——世邦魏理仕（CBRE）共同主办，国合•耶鲁“全球领导力培养计划”和走出去智库（CGGT） 联合协办。

　　今天，走出去智库（CGGT）择其演讲重点刊发，与各位读者分享。

　　演讲要点

　　1、美国GDP增长率平均是2%，比预期少，因此，现在的整个经济周期要比之前预计的要长。应该说，写字楼领域，投资很有前景。

　　2、未来五年美国城市就业量预测：一线城市人口会继续增加，人们从小城涌向大城市，这些趋势与税相关，一些州税收政策优惠，刺激了就业，就业拉动写字楼市场需求。

　　3、观察前全美20大城市的写字楼租金指数增长情况，可以看到市场需求量非常大。

　　4、对写字楼市场最具有驱动力的行业是高科技企业，而不是金融业。例如，在曼哈顿，高科技企业带来了就业增加，写字楼市场需求增大。

　　5、从投资视角看，休斯敦应该是一个比较理想的投资点。

　　6、未来几年，写字楼的市场供给量还是处于一个比较保守的水平，全美前二十个大市场将继续迎来进一步发展和增长。

　　7、买资产时，要透彻了解卖方想法。你要花时间跟卖家解释：为什么要买这个楼，战略意义是什么？如果你是他，你会怎么做？等等，如果卖方觉得卖给你风险低，交易会成功。

　　演讲实录摘要

　　今天，我主要谈一谈美国写字楼市场。

　　2006年、2007年，美国房地产市场身处多事之秋，快速发展的市场酝酿着灾害。2008年，由美国房贷泡沫破灭引发的全球金融危机爆发，美国房地产市场整体价格下跌了80%，到2013年，零售住宅行业才基本上恢复到2006年、2007年的水平。

　　美国城市CBD地区写字楼产品交易量大

　　首先来看一下CBD的情况。根据现金流以及产品流通情况计算，价格不菲。除了曼哈顿的写字楼，迈阿密、芝加哥繁华区CBD的写字楼也是投资者倾心的选择。可以看到CBD的产品交易量很大。

　　从2013年A级、B级、C级CBD高档写字楼销售、收益率数据看，一些热点地区，比如说华盛顿写字楼的租金，增长率快，部分地区是在目前水平的30%到40%上增长起来的。

　　在美国一些基本的城市市场还是有很大的市场需求量。从投资的视角来看，休斯敦应该是一个比较理想的投资点。

　　城郊的写字楼市场如何？数据统计，美国郊区楼盘的收益率是达到了5.5%到6.6%。

　　衡量是否投资美国地产最大的挑战就是，我们现在处于整个周期的哪一个部分呢？

　　从2009年来看，当前是一个小高点。2009年，市场刚刚经历暴跌，很不景气，人们当时普遍怀疑地产业前景不佳。不过，经历了5-6年，到2013年已经恢复到之前的水平。

　　美国GDP增长率平均是2%，比预期得要少，因此，现在的整个经济周期要比之前预计的要长。只要我们在办公楼领域里保持比较稳定的状态，应该说，在这个领域的投资还是很有前景的。

　　就业如何拉动不同地区的写字楼市场？

　　因为就业市场转暖，底特律、凤凰城等城市的写字楼市场需求比较高。同样由于用工市场的增加，盐湖城写字楼的使用量也在增大，净吸纳量也在增加。

　　例如，休斯敦的市场，有如此之多的市场需求，创造了很多的就业机会，因此很难预想他在总体的市场上将会带来什么样的影响。不少城市的写字楼市场都受到了就业岗位增加的正向影响。

　　到底哪些行业导致了的就业市场的增加？在曼哈顿，实际上最具有驱动力的产业是雅虎等高科技行业，并不是金融业。实际上，它带来了最大的就业量的增加，还有其他的行业也促进了就业的增加。

　　看一下未来五年就业量预测——

　　第一大城市，一线城市会继续增加人口，更多的人们会从小城涌向大的城市，从海边的城市移到内陆地区，这些趋势实际上是与税收相关，哪些州对个人的税赋比较高，哪些州对工业的赋税比较高。很多南部的各州税收政策非常优惠，因此刺激了大量的就业机会在这些州涌现出来。

　　在市场供给的历史情况看，整个写字楼的存量在过去几年里呈一个平稳发展趋势，在接下来的几年里，市场供给量还是处于一个比较保守的水平。

　　观察前全美20大城市的写字楼租金指数增长情况，可以看到市场需求量非常大。

　　在过去两年里，我们可以看到一些城市经历了非常迅猛的增长，在接下来的几年里，前二十个大的市场将继续迎来进一步发展和增长。

　　摸准卖家的心理

　　我们花点时间看一个案例，了解一下卖家主要考虑哪些因素。

　　一座2001年建成的旧金山楼宇，大概有30多万平方英尺的空间，它旁边随后还有一栋新楼建成。这栋楼的出售价格大约在2.65-2.7亿美元之间，现在已经有了四轮的公开竞价，价格已经上涨了3000万美元。那些竞争胜出的公司，会有5000万美元的不可退回的投资。由于这些资金不可退回，因此事先要进行尽职调查。

　　卖家们有什么目标呢？

　　第一，大部分的卖家想避免风险，而最大的风险就是找到错误的买家，因此他们非常关注如何通过合同设置减少风险。

　　第二，我们在考虑买资产的时候，要考虑卖家的想法，比如他们不希望让你认为选择他们是一个错误。

　　因此，你要花很多时间跟买家解释为什么要买这个楼，为什么对你来说是有战略意义的，如果你是他，你会怎么做等等，因此减少风险是第一个考虑的因素。

　　同时我们要考虑到，还会有各种因素掺杂在竞争中，并不仅是价格的竞争。

　　除价格之外，你能不能实现其他承诺也是一个因素。如果卖家能够很好地感受到卖给你风险低，这个交易就会更成功。

　　（本文由走出去智库根据演讲现场实录整理，未经本人审阅）

　　嘉宾简介

　　Rusell L.lngrum，世邦魏理仕（CBRE）资本市场副主席兼董事总经理。拥有全美25年房地产从业经验，一直为美国顶尖的股权投资基金、人寿保险公司和不动产投资信托公司提供物业交易服务。已成功在60 个不同市场完成了850多笔股权销售交易，总价值约36 亿美元。

　　Marc Giuffrida，世邦魏理仕（CBRE）全球资本市场执行董事，在风险回报领域进行咨询、规划和交易已有超过15 年的经验。带领团队在全球范围开展业务，为投资者在全世界寻求机遇及有效的执行跨境交易方面提供建议。