编者按 | 从数据看，海外地产投资，第一是伦敦，第二是纽约，第三是悉尼。那么，未来呢？哪些海外不动产值得中国人去投资？

　　在日前举行的“中国企业海外房地产投资高峰论坛”上，世邦魏理仕亚太区研究部主管金纬认为，从全球来看，房地产正在成为投资品种。

　　除美国、英国、澳大利亚热点国家外，欧洲经济开始复苏，建议中国投资人可考虑投资一些欧盟外围国家，如中欧的不动产，值得关注和投资。

　　此外，2014年以后，由于出租回报率下降，乙级写字楼正在替代甲级写字楼，成为机构投资者的选择，这意味着未来全球二线城市的投资会越来越多。

　　本次论坛由房地产法律业务国内排名第一的律师事务所——中伦律师事务所、全球著名的地产投资顾问机构——世邦魏理仕（CBRE）共同主办，国合·耶鲁“全球领导力培养计划”和走出去智库（CGGT）联合协办。

　　演讲要点

　　1、从全球来看，房地产正在成为投资品种。在欧洲，有将近70%的投资者愿意进行房地产投资配置，亚太地区和美国的这一数字分别是65%和55%。

　　2、亚太地区的机构投资者正在增加海外地产的资产配置比例，从以往的1%至2%正在增加至3%至5%。

　　3、欧洲地区投资者最希望投资的前三大城市是伦敦、马德里和柏林。伦敦市场不仅最透明，而且税务条件好。

　　4、北美的五大城市依次是旧金山、洛杉矶、西雅图、纽约和休斯顿。

　　5、进入2014年以后，由于出租回报率下降，乙级写字楼正在替代甲级写字楼，成为机构投资者的选择，这意味着未来全球二线城市的投资会越来越多。

　　6、未来值得中国投资人关注的是瑞典、德国、爱尔兰、西班牙、意大利这几个欧洲国家。

　　金纬演讲实录摘要

　　我想跟大家谈一谈全球海外投资的策略，看一下全球的投资者在想什么，想要做什么样的投资，以及海外不动产有哪些市场值得中国投资人去投资。

　　欧美地产投资已成全球主流

　　欧美地区的投资者并不是很想投在亚太地区，而是愿意投在自己的国家，即北美的投资者想投在美国，欧洲的投资者想投在欧洲，这是一个大趋势。投资者都在想什么？

　　第一，商用不动产贵了。全球商用不动产的交易量经过金融危机之后，每一年甚至每一个季度的成交量越来越高。

　　第二，欧美投资者更想去欧美地区投资。他们并不想来亚洲，而亚太地区投资者也都在把钱往外投，投在欧美国家。

　　第三，亚太地区的机构投资者增加房地产的资产配置。包括中国、韩国、马来西亚等等亚太地区的机构投资者，都在增加房地产上的资产配置，从以前的1%到2%，到现在的3%到4%，甚至5%。

　　从全球来看，房地产正在成为投资品种。在欧洲，有将近70%的投资者愿意进行房地产投资配置，亚太地区和美国的这一数字分别是65%和55%。

　　2007年，亚太地区的机构投资者往海外投资商用不动产大概只有50亿美金，主要在欧洲地区。2013年，增长到250亿美元，这还不包括开发项目，其中52%的投资在欧洲，52%中的九成都是投资在伦敦，在北美地区的投资是33%，15%是澳大利亚。

　　亚太地区最大的投资者是新加坡投资者。中国投资者在去年在国外也非常活跃。韩国人在国外的商用不动产投资非常活跃，他们的退休保险基金都在做。买哪里？第一名，伦敦，第二是纽约，第三是悉尼。

　　我们判断，亚太地区的机构投资者往国外投资在房地产的配置会越来越多。在美国和英国，房地产的战略配置大概都是在5%到7%之间，而中国、韩国、中国台湾、中国香港等国家和地区房地产的配置只有1到3个百分点。

　　当制度越来越成熟、越来越透明之后，会发现在房地产上的资产配置越来越多。

　　欧美地区在1960年代开始做房地产制度化的投资，发展到现在非常成熟和透明。亚太地区大概在上世纪80年代，甚至1980年代后期才开始有一些房地产投资，未来可能要花30至40年的时间才能达到欧美的现状。这一点从新加坡、中国香港和日本的房地产透明化、流动性盛行就知道了。

　　在投资者想要投资的前五大城市中，亚太地区前五名分别是悉尼、东京、上海、墨尔本和雅加达。

　　欧洲地区有将近30%的投资者愿意投在伦敦。除了税务方面较好以外，伦敦也是全球最大和最透明的市场之一，其次分别是马德里和柏林。

　　北美地区的城市之间差别并不大，美国的前五名依次是旧金山、洛杉矶、西雅图、纽约和休斯顿。跟亚太地区的投资者相比，北美地区的投资者境外投资的比例相对比较低，只有10%的投资者在北美之外投资。

　　在全球，有20%的投资者想投在北美地区，16%想投在西欧。在亚太地区，全球投资者最想要投的国家是中国，第二名是澳大利亚，第三名是日本。因为亚太地区的投资者相信中国经济还会继续增长，但国际市场更喜欢澳大利亚跟日本，原因是这两个国家透明度高，资产流动性强。

　　投资风险有哪些？

　　2014年，影响投资者投资意愿的风险是什么？每个地区的投资者的担心不一样。

　　欧洲地区担心的是商用不动产过热，价格太贵。美洲地区的投资者关心QE（量化宽松政策）何时结束，利息什么时候上涨，因为利息上涨也会影响价格。亚太地区投资人担心经济萧条，特别是中国的经济增长率是否会下滑。目前亚太地区的经济增长率总体维持在4%左右，还是全球增长最高的区域。

　　经济复苏的区域是以北美为主，以欧洲为辅。北美地区去年经济增长率是2%，今年会在3%左右。欧洲地区去年几乎零增长，可是今年以来从最新的经济数据来看，大概有1.5%左右。

　　美国从2008年开始利率是零，目前市场普遍认为明年下半年QE就会退出，届时利率将会往上升。预计到2018年会升到4.5%。

　　日本零利率也已经很久了，看安倍经济学，可能在2016年下半年才会升息，但升息幅度跟美国比会低很多。

　　欧盟在经历了负利率时代，大概在2017年才会有升息的动作。

　　在全球的主要经济体当中，利率都是向上的趋势，只是时间点各不相同。

　　从2007年到2014年一季度，全球商用房地产的交易量来看，在金融危机之前，每一个季度大约都是2000亿美元，金融危机期间，不到250亿美元。到2010年、2011年之后，交易量慢慢在增长。主要的成长动力在哪里？都是在美国。美国的交易量渐渐复苏，造成全球的交易量增长。

　　全球十大交易城市在哪里？有五个城市是在亚太地区，包括东京、中国香港、新加坡、上海等。全球最大的交易量在哪里？伦敦。

　　关注全球二线城市的投资会和租金回报率高的城市

　　投资者想买很漂亮的甲级写字楼吗？事实上，大多投资者更愿意选择一些增值性强或者开发性的高风险和高回报的项目。

　　结果是，投资者更愿意去投资乙级写字楼，做一些开发项目，这是2014年的新变化，这意味着在全球，二线城市的投资会越来越多。

　　除了乙级写字楼，投资者还青睐工业物流业。这一点在美国、欧洲和亚太都一样。

　　工业物流业是一个新兴产业，但工业物流业可交易的物业比较少。因为没有那么多资产，所以大家还是投资在了写字楼。

　　再看租金报酬率，从2013年一季度到2014年一季度，租金回报率在7%左右的城市，说明经济和房地产还没有复苏，所以回报率高，比如说休斯敦和华盛顿。

　　还有一类城市的相对租金回报率也比较高，大概有6%到7%，但跟去年比，其租金回报率下跌了1%，代表这些市场已经开始复苏。原因是投资者都在买这些市场的楼，造成价格上涨，回报率下降，比如说芝加哥和亚特兰大。

　　而投资者都想买的纽约、伦敦，其租金回报率在4%到5%，以纽约为例，从去年至今的租金回报率下跌了1.5个百分点，说明市场已经有些过热，现在去投资这些城市会有风险。纽约目前的租金回报率跟北京上海已经相差不多了。

　　所以我们跟投资人讲，不要再去抢购所谓的甲级写字楼了。

　　亚太地区的机构投资者要去美国投资，不但要跟自己的同行竞争，也要跟美国的投资者竞争。

　　海外地产投资的多种方法

　　亚太地区投资者都想做直接投资，除了直投以外，什么都不想做。事实上，房地产投资有好多种不同的方法。

　　第一是直接投资。中国投资者很喜欢的方式就是自己投资，不需要靠外面的资源。它的好处是费用比较少，但相对来讲，变化更高，因为去海外，面临的税务、法律问题跟本土投资是完全不一样的。

　　第二是独立监管账户。比如大的机构投资者给基金管理者20亿或30亿美金去做投资。告诉对方要投哪里，投什么项目，要求的回报率大概是多少等等。这个方式的缺点是，如果付费太少，对方不愿意帮你做。

　　第三是韩国投资者最喜欢的方式：机构合作。比如两家都是保险公司，想买的东西都一样，可是交易太大了，一方吃不下，双方合作把这栋楼买下来。好处是双方兴趣一致，缺点是双方的审批过程不一定同步，实际上的执行会有困难。

　　第四是找PE投资。其缺点是PE投资人要买什么你不知道。

　　第五，上市房地产信托基金。资金额更小的投资者可以选择上市房地产信托基金。优点是流动性很高，进出都可以，缺点除了不透明外，其波动性跟股票市场相连。

　　欧洲地区和北美的房产供给量过去十年一直处于较低的水平，而亚太地区一直维持较高的水平，所以在前者的投资者也愿意做一些开发的项目。

　　此外，欧洲特别是美国的租金成长正在呈现比较快的趋势。而亚太地区的资产价格几乎已经到达了顶峰。

　　未来要关注美国、英国、瑞典、德国、爱尔兰、西班牙这几个国家。我们认为欧债危机已经差不多快要结束了，资产价格已要开始复苏了，投资者可以考虑一些欧盟外围的国家，比如说中欧，意大利的资产价格就非常便宜，已经在复苏，值得看好。

　　嘉宾简介

　　金纬，世邦魏理仕亚太区研究部主管。加入世邦魏理仕之前，在金融业有多年工作资历。先后任职德意志银行房地产投资管理部门伦敦和香港办公室担任全球房地产策略分析师，私人银行业务亚太地区不动产部门共同负责人，及保德信金融集团的房地产投资公司亚太区研究及策略部主管。金博士是众多专业组织会员，包括：不动产研究协会(SPR) 、不动产投资论坛(IPF)、城市土地学会(ULI)、亚洲上市房地产协会(APREA)、亚洲非上市房地产投资协会(ANREV)、香港证监会、香港证券及投资学会(HKSI) 和英国投资专业人士协会(UKSIP)等。