CGG智库按| 2013年，中国人掀起海外置业热潮，2014年这种热潮仍在加剧。据仲量联行报告，2013年，英、美房地产市场吸引中国资本最多，分别达23亿美元和31亿美元，同比增长分别录得77%和1074%，且办公楼市场继续成为中国人海外置业的首选，占其总交易额的85%。

　　另据澳洲房产数据库RP Data数据，至今年2月，澳大利亚房产投资融资的总价值创下107亿澳元，达到历史新高，实现4.4%月度增长和32.3%的年度增长。截止到2014年3月底，悉尼房价在一年内中值增长了 15.7 %，墨尔本房价中值增长了10.9 %，布里斯班房价中值增长了6.15%。澳洲分析人士称，来自亚洲的投资客推高了房价。

　　全球普涨的房价已经引发国际及各国央行的警惕。国际货币基金组织（IMF）近期警告全球楼市存在泡沫风险。上周四（12日），英央行行长卡尼表示，英国加息时间将比投资者预期的更早。分析人士称卡尼此举旨在给英国楼市降温，因为当前英国特别是伦敦的房产由于成为全球投资者竞相购买的优质避险资产，其升值的速度已让英国当局除了加息外简直别无选择。加息一直是成熟市场刺破房产泡沫的有力工具。

　　尽管监管机构已经在担心楼市泡沫，但中国房地产企业进军海外尚处于试水阶段，中国主权基金已开始尝试房地产直接投资，并试图从估值相对较低的海外核心物业投资中获得资产增值及长期稳定的租金收益，可以预期，2014年中国海外置业仍会热情不减。

　　虽然目前全球的置业投资热点还看英美澳三大板块，但是全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕公司（CBRE）大中华区企业事业部经理刘丽红则更看好澳大利亚。在2014海外资产配置大会上，刘丽红对英、美、澳三国房地产市场进行了具体的分析和展望，并预测澳大利亚的地产投资回报将高于英、美。至于应该在哪个国家配置地产，她认为不同的企业应该有不一样的策略。

　　本文为上海商务局「走出去信息港」主编孔福安推荐。

　　文章要点

　　【美国】

　　1、像美国洛杉矶等中国人比较熟悉的市场，其商业物业收益率低，建议更多的投资者投多关注像休斯敦等这样的新兴市场。

　　2、美国这一轮经济增长靠能源和IT带动，城市有很好的经济支撑，美国办公楼市场有很好的投资机会。

　　3、如果投资者愿意承担风险，跟美国开发商进入开发环节，4--5年的时间里收益率可达20%以上。

　　【英国】

　　1、伦敦经济完全领先于英国整体经济，是国际资本追逐的目的地。

　　2、目前伦敦办公商业物业的收益率已经很低，投资者面临很高的资产价格。

　　【澳大利亚】

　　1、因中国投资人有移民诉求，移民需求催生置业需求，国内地产公司赴澳步伐加快。

　　2、澳洲商业物业回报率最高，达6.5-7.5%之间，比伦敦和纽约高，但是资金成本高。

　　3、如果在澳洲合理规划税收，可以使支付税收率降低到15%。

　　全文如下

　　近日，在2014海外资产配置大会上，世邦魏理仕大中华区企业事务部经理刘丽红分享了她多年帮助中国投资人投资海外不同区域地产的心得和体会。

　　刘丽红指出，目前全球的置业投资主要还是看英、美、澳洲三个板块。“一个是英国，主要关注的还是伦敦，因为伦敦的经济跟英国整体经济截然不同，完全领先于英国整体经济的指数，所以投资者无论是万达、绿地等都是看的伦敦市场；另外一个市场就是澳洲，澳洲在我们亚太区的板块，而且很多移民到墨尔本、悉尼等；再一个是美国，这三个市场各有千秋，每个市场不太一样。”

　　伦敦：对于投资者的吸引力，在于它对业主、机构投资者都是非常有利的，因为所有的成本是由租户来承担的，所以它的收益是从英国当地的术语叫净回报率，对于外国投资者来说，是非常具有吸引力的，这也是为什么伦敦在这么多年以来，都是国际投资者和国际资本追逐的目的地。同时带来一点弊端，目前伦敦主要的优质的物业，就是办公商业物业收益率已经很低了，对于投资者来说就面临很高的资产价格。

　　澳洲：每个星期都会有中国开发商到澳洲去看住宅开发的市场。主要是绿地在悉尼的第一个项目做得非常成功，刺激了很多开发商跟随。其实澳洲的住宅现在资产价格相对蛮高的，但是加拿大的移民关掉以后，会有很多人选择澳大利亚，移民的需求提高了置业的需求。从商业物业的角度，澳洲的商业物业回报率是最高的，差不多在6.5--7.5%之间，比伦敦4--5%的，还有纽约都是比较高的，但是它的资金成本比较高。而且澳洲税收对于外国投资者来说，如果合理规划的话，通过一个MIT的计划可以使支付税收率降到15%。

　　美国：美国作为全球最大的经济体，而且美国市场的容量应该比伦敦或者悉尼、墨尔本来说是更广阔的市场。我接触到很多的投资者和投资机构，很多人都觉得美国的投资有更广阔的空间。像美国洛杉矶等我们比较熟悉的市场，但它的商业物业收益率其实蛮低的，所以我们建议更多的投资者投的时候看像休斯敦等一些新兴的市场。美国经济这一轮的带动是靠能源和IT行业，这些是很好的经济支撑，包括它的就业，所以我们觉得在美国办公楼市场有很好的投资机会。当然，现有的办公楼物业投资回报率比较低，如果投资者愿意承担一些开发风险，这种风险是可控的，跟美国的开发商提早进入开发环节，也就是4--5年，因为两年建设期，两年的稳定期，再去退出，4--5年的时间是可以到20%以上的，是一个很不错的选择。

　　整体来讲，如果从全球整体来看，每个区域都有优势，这要看投资机构自己的投资策略。有一些开发商和投资机构的投资初衷是为了交流、学习提升国际视野，有一些是为了资产配置，有一些是希望上市的开发商。因为中国的整体环境导致销售额的下降，希望通过国际市场来带动它销售额的新增长点，所以每一个公司的策略都不一样。

　　文章来源：和讯网